2012年10月，有媒體報道稱，房地產大盤扎堆的貴陽“仿佛坐在樓市崩盤的火藥桶上”，或將成為“鄂爾多斯第二”。
將近一年時間過去，這座誕生了“中國樓市第一大盤”、創下房地產單盤開發、銷售“世界奇跡”的西南山城，看上去風平浪靜，空氣中并未嗅出“崩盤”的火藥味。
一個又一個動輒圈地幾千上萬畝、建筑面積幾百萬上千萬平方米的超級大盤，改寫了這座城市的面貌，顛覆了城市生長的常規路徑。“神話”仍在繼續，它將走向何方？
“這里是樓盤還是城市”
9月，“爽爽的貴陽”涼風習習。令人有些不爽的，是老城區日益擁堵的交通。在密集如織的車流中，不時可見凱迪拉克、奔馳、奧迪和保時捷插隊穿行。
以財富計，今日的貴陽已不獨屬于當地人。那些在地州打拼成功的礦主、煤商等生意人，成了省會最具購買力的新移民。正是他們，造就了“中國樓市第一大盤”的神話。
貴陽老城區南明區和云巖區坐落在一片狹長的山谷地帶。局促的空間內，目前已簇擁超過130萬人的常住人口。用當地房地產業內人士的話說，“密度堪比香港”。
在這種情況下，多數城市選擇跳出老城、在外圍建設新城。但貴陽別具一格，在緊鄰南明區市中心的彭家灣和五里沖片區，借助城中村改造，引入開發商，集中規劃建設了一個占地6000余畝、總建筑面積達1830萬平方米的超級大樓盤，于2010年底開盤。
這個名叫“花果園”的房地產項目全部建成后，預計可容納近50萬人口居住。用當地業內人士的話說，“相當于把一個縣級市搬回了市中心。”
業內人士告訴記者，在許多城市，凡占地超過2000畝、總建筑面積超過100萬平方米、可容納3萬?5萬人的樓盤即可被稱之為“大盤”，但在貴陽，“零頭都算不上”。
9月上旬的一天，記者來到花果園。目前項目銷售已近尾聲，但售樓中心的大廳內仍然人頭攢動。用于擺放項目模型的沙盤，約有一個籃球場大小。
售樓中心陳列的歷史照片和規劃效果圖告訴人們，昔日這里是一片臟亂差的棚戶區；未來，將出現12條市政主干道、10大購物中心、200萬平方米商業、200萬平方米寫字樓、6大公園廣場、8所學校、若干所幼兒園和三甲綜合醫院……
“除了工廠，幾乎什么都有。”一位當地人士說，他總是有一種迷離之感：“這里究竟是樓盤，還是城市？”
業內人士介紹，2013年上半年，花果園項目成交面積達168.58萬平方米，占整個貴陽樓市的42.86%。
即便是在全國范圍內，花果園也不失為冠軍項目。據項目內部統計，截至今年5月底，共銷售住宅超過3.8萬套，銷售金額達180億元。
目前貴陽其他地方都奇缺置業顧問，“因為大部分人都在為花果園項目賣房子”。
但有分析人士指出，這個超級大盤創造的諸多樓市神話，未來或將遭遇一系列與城市規劃、管理相關的考驗。
花果園項目目前僅有第一期開始入住。但周邊交通已經出現明顯擁堵。即便在非早晚高峰時間經過，通行也困難。
項目中還建了許多高至42層的超高層住宅。“42層住宅，僅配備了3部電梯，如果住在頂樓，早上上班等電梯，可能沒有半個小時下不了樓。”前述業內人士表示。
業內人士表示，由于花果園是基于棚戶區改造項目建設起來的社區，開發商出于攤銷成本考慮，局部地區開發強度(容積率)高達4.5?7.0。“這么大的一個項目，這么高的容積率，后續必然會出現諸多問題”。
在國家開發銀行貴州省分行副行長吳始煒看來，大盤開發，好的一面是能夠帶來規模效應；但弊端是，在城市中心地帶大規模開發，無疑將給中心聚集區帶來更大壓力，將給未來的城市管理設置更大的難題。
弱勢財政，強勢開發
更令業界和外界震動的是，花果園項目這樣的超級大盤，貴陽未來“至少會有七八個”。
據合富輝煌集團貴州公司統計，目前在貴陽市已經“圈地待戰”的超級大盤還有：中鐵國際生態城，建筑面積2038.02萬平方米；大川白金城，建筑面積1600萬平方米；西南國際商貿城，規劃占地面積10平方公里，總建筑面積約1420萬平方……
除了上述幾個千萬級的大盤外，更有眾多規劃建筑面積在百萬級以上的項目，分布在貴陽各個區域。
在今年初貴州省十二屆人大一次會議通過的省政府工作報告中，提出要重點打造100個城市綜合體。其中有20余個項目落戶貴陽。這些城市綜合體項目大都會與大盤開發捆綁進行。
一家在貴陽市進行房地產開發的北京公司總經理告訴記者，如果按照眾多大盤對外的宣傳口徑統計，目前整個貴陽市潛在的房地產開發量，在理論上已經突破1億平方米。
不過，合富輝煌集團貴州公司市場總監向濤認為，一些大盤實際并不會有對外宣傳的那么大，“只是一種營銷和造勢”。
業內知情人士告知，有些大盤開發商先與政府簽訂一份用地的框架協議，“面積會很大”；但隨后到具體摘牌拿地時，是“一小塊一小塊滾動著拿”。
大盤開發模式盛行，與地方政府財力弱勢不無關系。
國家開發銀行貴州省分行副行長吳始煒介紹，貴陽是山地城市，城市道路交通等基礎設施的工程造價明顯高于平原地區，修一條高速公路，橋隧比大概要達到70%，造價是平原地帶的兩三倍。
財力羸弱的地方政府，只得將新城建設的部分基礎設施配套工程甩給開發商，代價就是用大盤開發作為交換，以攤銷開發商修橋鋪路的成本。
業內人士表示，從政府角度而言，這種大盤開發模式可以幫助地方迅速提高城鎮化水平，但政府在土地一級開發過程中幾乎享受不到收益，使地方財政始終陷于弱勢。
大盤驅動戰略，在貴陽還可追溯得更遠。
在距貴陽老城區10余公里的觀山湖區，以運作大盤見長的地產大鱷世紀金源集團曾開發建設總建筑面積達600萬平方米、可容納近20萬人的金源世紀城。
業內人士介紹，貴陽金源世紀城項目2007年開工，2008年銷售，到2011年，600萬平方米物業就基本售罄。
正是這個房地產超級大盤的運作成功，為貴陽市其他區域的新城建設模式提供了示范和借鑒，同時也刺激了一個又一個超級大盤的不斷出現。
但時隔幾年再來看這個大盤先行者，其各種后遺癥也在不斷暴露。
業內人士告訴記者，金源世紀城目前入住率接近六成，已明顯出現交通擁堵。這兩年，當地政府正在忙于“補修”高架橋和斜拉橋，以緩解其睡城、臥城局面。
類似情況，在花果園項目中也已出現。由于把周邊市政配套的任務甩給了開發商，政府對交通狀況有無乏計可施。
一位當地出租車司機抱怨：“政府承諾再給花果園修幾條市政道路，但你看看，現在樓都蓋滿了，哪里還有地方修路？難道要在空中修嗎？”
至截稿時，有知情人士告訴記者，今年7月份，原北京市委常委、朝陽區委書記陳剛調任貴陽市，擔任市委書記一職。陳剛到任后，對土地供應和城市規劃漸露“改革”之態。
據悉，貴陽市政府相關部門目前正在組織對城市規劃進行新一輪編修。知情人士判斷，未來貴陽的土地供應或將效仿“北京模式”，即：由政府統一收儲，一級開發整理后，凈地出讓。若真如此，貴陽大盤模式或將迎來調整。
(本刊記者陳星月對本文亦有貢獻)
(財經國家周刊)
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